Vous êtes propriétaire et vous avez trouvé le bien idéal pour votre prochain achat, mais votre logement actuel n'est pas encore vendu. Le prêt relais est conçu exactement pour cette situation : il vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel, le temps de le vendre.
- La banque avance 60 % à 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel.
- Trois formules existent : prêt relais sec, adossé ou rachat.
- Le remboursement se fait à la vente du bien, en franchise partielle ou totale.
- Le taux d'usure applicable aux prêts relais au T1 2026 est de 6,15 % (Banque de France).
- Si la banque refuse, le leasing immobilier permet d'acheter avant de vendre sans crédit.
Ce guide couvre le fonctionnement du prêt relais, les trois types existants, les taux et coûts en 2026, les conditions d'obtention, et les alternatives si votre banque refuse.
Qu'est-ce qu'un prêt relais ?#
Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée (12 à 24 mois) qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien. La banque vous avance entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Vous remboursez cette avance dès que la vente est conclue.
Concrètement, il vous évite de vendre dans l'urgence ou de laisser filer le bien que vous convoitez. Le montant avancé dépend de l'estimation du bien (généralement réalisée par un expert immobilier ou un agent mandaté par la banque) et de la politique de l'établissement prêteur.
Les différents types de prêts relais#
Le prêt relais sec#
Le prêt relais sec s'applique quand le prix du nouveau bien est inférieur ou égal au prix de vente de l'ancien. La banque vous avance les fonds et vous remboursez intégralement à la vente, sans souscrire de nouveau crédit immobilier.
Exemple : votre bien actuel est estimé à 300 000 €. La banque vous avance 210 000 € (70 %). Votre nouveau logement coûte 200 000 € : le prêt relais sec suffit à financer l'achat.
Le prêt relais adossé (ou jumelé)#
Quand le nouveau bien est plus cher que l'ancien, le prêt relais seul ne suffit pas. La banque vous accorde un prêt relais combiné à un crédit immobilier classique pour couvrir la différence. C'est la formule la plus courante. Nous la détaillons dans notre article dédié au prêt relais adossé.
Exemple : nouveau bien à 350 000 €, prêt relais de 210 000 € + crédit classique de 140 000 € sur 20 ans.
Le prêt relais rachat (ou achat-revente)#
Certaines banques proposent un prêt unique qui regroupe le capital restant dû de votre ancien crédit, le prêt relais et le nouveau financement. Quand le bien est vendu, le solde du prêt est réduit et les mensualités recalculées.
C'est la formule la plus simple à gérer, mais elle n'est pas proposée par tous les établissements. Plus de détails dans notre article dédié au prêt achat-revente.
Taux, coût et montant d'un prêt relais en 2026#
Taux nominal et TAEG#
En 2026, le taux nominal d'un prêt relais se situe entre 3,40 % et 4,20 % selon le profil emprunteur, la qualité du bien à vendre et la politique commerciale de la banque. Ce taux est généralement supérieur de 0,20 à 0,80 point à celui d'un crédit immobilier classique de même établissement.
Le TAEG moyen (toutes charges incluses) constaté par la Banque de France au T4 2025 s'établit à 4,61 %. Le taux d'usure applicable au T1 2026 est fixé à 6,15 % : c'est le plafond légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter.
Comment est calculé le montant ?#
La banque retient entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Ce pourcentage (appelé quotité) dépend de :
- la liquidité du bien : un appartement en centre-ville avec un marché actif obtiendra une quotité plus élevée qu'une maison en zone rurale ;
- la présence ou non d'un compromis de vente signé : si un acheteur est déjà engagé, la banque peut monter jusqu'à 80 % ;
- votre situation financière globale (revenus, endettement, épargne).
Exemples chiffrés#
Scénario 1, franchise partielle, 12 mois : Bien estimé à 250 000 €, quotité 70 % = prêt relais de 175 000 € à 3,80 %. Intérêts mensuels : 554 €/mois. Coût total des intérêts sur 12 mois : ~6 650 €.
Scénario 2, franchise partielle, 18 mois : Même prêt, mais la vente prend 6 mois de plus. Coût total : ~9 975 €, soit +50 % par rapport au scénario à 12 mois.
Scénario 3, franchise totale, 12 mois : Même montant. Aucun paiement mensuel, mais les intérêts sont capitalisés. Coût total : ~6 900 € (vs 6 650 € en franchise partielle), l'écart se creuse fortement avec la durée.
Pour un détail complet de tous les postes de coût (frais de dossier, assurance, garantie), consultez notre article dédié : Combien coûte un prêt relais ?
Franchise partielle ou totale : comment choisir ?#
Le mode de remboursement pendant la durée du prêt relais a un impact direct sur le coût total.
Franchise partielle : vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance emprunteur. Le capital est remboursé intégralement à la vente. C'est la formule la moins coûteuse car les intérêts ne se cumulent pas.
Franchise totale : vous ne payez rien pendant toute la durée du prêt. Les intérêts sont reportés et capitalisés : ils produisent eux-mêmes des intérêts. Le coût total est plus élevé, mais votre trésorerie mensuelle n'est pas impactée.
En résumé : si vous pouvez absorber les mensualités d'intérêts, préférez la franchise partielle. Si vous avez déjà un crédit en cours sur votre bien actuel et que votre capacité de remboursement est tendue, la franchise totale peut être nécessaire.
Conditions pour obtenir un prêt relais#
L'obtention d'un prêt relais n'est pas automatique. Les banques analysent :
- La qualité du bien à vendre : emplacement, état, liquidité du marché local. Un bien atypique ou dans un marché lent sera un frein.
- Le prix estimé vs le prix de marché : la banque mandate souvent sa propre estimation. Si elle juge le bien surévalué, la quotité sera réduite.
- Votre taux d'endettement : la règle HCSF des 35 % maximum s'applique. Si vous avez encore un crédit en cours sur le bien actuel, les mensualités (ou intérêts du prêt relais en franchise partielle) s'ajoutent au calcul.
- Votre reste à vivre : revenus nets moins toutes les charges, y compris les mensualités du nouveau crédit si vous faites un prêt relais adossé.
- L'assurance emprunteur : obligatoire pour le prêt relais. Les garanties décès et PTIA sont systématiquement exigées.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas ?#
C'est le risque principal du prêt relais. Voici les scénarios possibles :
À 12 mois : la banque peut accorder un renouvellement de 12 mois supplémentaires. C'est courant mais pas automatique : elle réévaluera votre dossier.
À 24 mois (durée maximale) : si le bien n'est toujours pas vendu, la banque peut :
- proposer une transformation en crédit immobilier classique avec des mensualités de remboursement standard ;
- exiger le remboursement intégral du capital ;
- dans les cas extrêmes, engager une procédure de saisie si aucune solution n'est trouvée.
Rassurez-vous, cette situation s'anticipe. Voici les bons réflexes :
- fixer un prix de vente réaliste dès le départ (basé sur l'estimation de la banque, pas sur vos attentes) ;
- prévoir une marge de sécurité : ne comptez pas sur 100 % du prix espéré ;
- adapter le prix à la baisse rapidement si le bien ne génère pas de visites dans les 3 premiers mois.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur les risques du prêt relais.
Alternatives au prêt relais#
Si votre banque refuse le prêt relais, ou si vous souhaitez éviter les risques liés à la non-vente, plusieurs alternatives existent. Nous les comparons en détail dans notre guide autre solution que le prêt relais ; en voici les principales :
Le prêt achat-revente regroupe l'ensemble de vos financements en un seul crédit. Plus simple à gérer, mais pas proposé par toutes les banques. Voir notre guide du prêt achat-revente.
La vente longue consiste à négocier un délai prolongé (6 à 12 mois) entre le compromis et l'acte de vente définitif de votre bien actuel. Cela vous donne le temps de finaliser votre achat sans prêt relais.
Le leasing immobilier est une solution pour les profils qui ne passent pas les critères bancaires. Hestia achète le bien pour vous : vous l'occupez en location, puis vous l'achetez quand votre bien est vendu et que votre situation le permet. C'est la seule alternative qui ne dépend d'aucun accord bancaire.
Cas particuliers à connaître#
Deux situations méritent votre attention. Si vous avez dépassé 60 ans, le prêt relais senior répond à des règles spécifiques liées à l'âge et à l'assurance emprunteur. Et si votre ancien logement tarde à se vendre à l'échéance, rassurez-vous : il est souvent possible de transformer votre prêt relais en prêt classique pour étaler le remboursement au lieu de vous retrouver dans une impasse.
FAQ : vos questions sur le prêt relais#
En 2026, le taux nominal d'un prêt relais se situe entre 3,40 % et 4,20 % selon le profil et la banque. Le TAEG moyen constaté par la Banque de France au T4 2025 est de 4,61 %. Le taux d'usure applicable au T1 2026 est fixé à 6,15 %.
Un prêt relais est accordé pour 12 mois, renouvelable une fois. La durée maximale est donc de 24 mois. Au-delà, la banque peut exiger la transformation en crédit classique ou le remboursement intégral.
En franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance ; le capital est remboursé à la vente. En franchise totale, vous ne payez rien avant la vente, mais les intérêts sont capitalisés (intérêts sur les intérêts), ce qui augmente le coût total.
Si le bien n'est pas vendu à l'échéance, la banque peut prolonger le prêt (jusqu'à 24 mois maximum), proposer une transformation en crédit classique, ou dans le pire des cas, exiger le remboursement immédiat. Baisser le prix de vente rapidement est souvent la meilleure stratégie.
Les principales alternatives sont : le prêt achat-revente (un seul crédit qui regroupe ancien et nouveau prêt), la vente longue (délai étendu entre compromis et acte), et le leasing immobilier (location-accession sans crédit bancaire). Le leasing est la seule option qui ne dépend pas d'un accord bancaire.
Sources#
- Taux d'usure T1 2026, Banque de France
- Prêt relais : taux moyen appliqué en 2026, Empruntis
- Conditions du prêt relais en 2026, Plan-Immobilier
Cet article fait partie de notre guide complet sur le prêt relais.
